ארכיון חודשי: אפריל 2018

הנה באה הרכבת: איך יושפעו מחירי הנדל"ן מהתקדמות העבודות?

מתוך כתבה שפורסמה ב- bizportal

קישור לכתבה: http://www.bizportal.co.il/realestateinvestment/news/article/738246

באזורים בהם נכנסת רכבת קלה צפיפות האוכלוסין גדלה, לצד זאת עולה הביקוש למגורים בסמוך לתחנות הרכבת וכתוצאה מכך ייתכן פיתוח מואץ באותו אזור יחד עם עלייה בערכי הנדל"ן. דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים ומרצה בטכניון, אמרה בשיחה עם Bizportal: "השינויים בערכי הנדל"ן משתנים מאזור לאזור, זה תלוי במספר גורמים כגון: רמת הפיתוח המתלווה לכניסת הרכבת, הרמה הסוציואקונומית של האוכלוסייה, מאפייני האזור למשל האם זה קרוב לאזור תעסוקה או לאוניברסיטה ומוסדות חינוך ועוד. אולם, רוב המחקרים שנעשו בעולם מצביעים על עלייה בערכי הנדל"ן הממוקמים בסמיכות לתחנות רכבת קלה. העלייה נצפית בעיקר ברדיוס של כ-500 מטר מהתחנה".

 

ומה קרה בעולם?
"בעולם הבינו בעשורים האחרונים שהרכב הפרטי לא יכול להיות כלי התחבורה הדומיננטי והחלו לבנות רכבות קלות לשימוש בתוך הערים הגדולות ובמטרופולינים. אם בעבר חשבו שהרכבות נועדו לשמש את האוכלוסיות החלשות ואלו היותר מבוססות ישתמשו ברכבים פרטיים, חשיבה זו השתנתה. המכוניות הפרטיות יצרו פקקי תנועה שרק גדלו והלכו והרכבת הקלה העירונית היא פתרון טוב לפקקים אלה. הרכבת הקלה מגדילה את הנגישות בתוך המטרופולין בצורה משמעותית ומקטינה את זמן ההגעה ממקום למקום".
"בפורטלנד, סקרמנטו, סאן דיאגו, סנטה קלרה, בופאלו, נמצא כי מחירי מגורים הממוקמים בסמוך לתחנות הרכבת גבוהים יותר בין 18%-2%. באזורי תעסוקה ומסחר המחירים גבוהים באזור התחנה בין 4% ל-30% מאזורים מרוחקים מהתחנה, למשל בסנטה קלרה, וושינגטון, דאלאס, אטלנטה, סאן פרנסיסקו. גם בדרום קליפורניה, שם הרכבת נבנתה בשנת 2005. בתקופת התכנון מ-1996-2000 מחירי מגורים עלו ב-23% בגלל הציפייה לרכבת. ומהשנים 2000-2004 נצפתה עלייה של 28%".

 

"גם בארץ, נראים שינויים במחירי הדירות הממוקמות בסמיכות לתחנות רכבת קלה המתוכננת, בפרט בתחנות הקו האדום שנמצא כבר בהליכי בנייה. בארץ, נערך מחקר אחד בנושא שפורסם בשנת 2008 אותו ערכתי בטכניון בהנחייתה של פרופ" פנינה פלאוט, אשר בדק את השתנות המחירים בתקופת התכנון של הקו האדום. המחקר נערך בתחנת ביאליק ברמת גן והראה ברמת מובהקות גבוהה כי דפוס המחירים שהיה קיים לפני אישור התכנית השתנה והמגמה היא של מחירים גבוהים יותר דווקא בדירות הקרובות יותר לציר ז"בוטינסקי ברמת גן, לעומת מגמה הפוכה שהייתה קיימת לפני אישור התכנית. עם זאת, מחקרים בעולם שנעשו בתקופת הבנייה הצביעו על פגיעה במחירי השכירות בתקופת הבנייה בגלל המפגעים הסביבתיים ופקקי התנועה שנוצרים בסביבה. כל דחייה נוספת בפתיחת הרכבת והתארכות תקופת הבנייה פוגעת בערכי הנדל"ן, הן במגורים והן במסחר ומשרדים".

http://www.bizportal.co.il/realestateinvestment/news/article/738246