האם תקנות התכנון והבנייה מקנות זכויות בנייה או שמא רק קובעות כללים לחישובן?
הנכס, נשוא השמאות, הינו קרקע בייעוד למגורים בבנייה רוויה בראשון לציון. הוועדה המקומית הוציאה דרישת תשלום היטל השבחה בגין מימוש בדרך של בקשה להיתר בנייה. התכנית המשביחה הינה תכנית רצ/מק/1/1/ז/3 שאושרה ביום 22.12.2009 (להלן: "התכנית"). התכנית אפשרה קירוי מרפסות.
שמאי הבעלים טען, כי האפשרות לבנות מרפסות ניתנה בתקנות התכנון והבנייה (להלן: "התקנות"), שם נקבע שטח מרפסת בגודל של 12 מ"ר. לפיכך, אין לחייב בהיטל השבחה בגין 12 המ"ר הראשונים של מרפסת.
לגרסת שמאי הוועדה, התקנות לא מקנות זכויות בנייה, אלא רק קובעות כיצד לחשב שטחים ואחוזי בנייה. התקנות מהוות מסגרת בלבד לשימושים ולזכויות בנייה ולא ניתן להוציא בגינן היתרי בנייה ללא תכנית מפורטת ומאושרת כדין. לאחר אישור תכנית כזו בסמכות הוועדה המקומית לדרוש היטלי השבחה.
השמאי המכריע קיבל את טענת שמאי הבעלים וסבר כי לא ניתן לגבות היטלי השבחה בגין תקנות התכנון והבנייה. משכך לא חלה השבחה זאת, גם אם הוועדה המקומית יצקה הוראות אלו בתכנית מפורטת.
במקרה דנן, הוועדה המקומית אישרה מרפסות בשטח העולה על 12 מ"ר ליחידת דיור ולפיכך חושבה השבחה בגין השטחים העולים על 12 מ"ר ליחידה.
יצוין, כי בסוגיה זו השמאים המכריעים תמימי דעים והחלטתו של השמאי המכריע אשרת תואמת החלטות נוספות של שמאים מכריעים בתיקים אחרים.
המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/5 (ספטמבר 2011) בהוצאת רונן